Skriva kontrakt

Påskrift krävs

En fastighetsaffär ses som avslutad först när köpekontraktet är påskrivet av båda parter. Innan dess är varken säljare eller köpare bunden till budet och kan när som helst välja att dra sig ur.

Minimikrav för giltighet

Ett köpekontrakt måste uppfylla fyra minimikrav för att vara juridiskt giltigt:

1. Det ska vara skriftligt.
2. Det ska vara signerat av både köpare och säljare.
3. Det ska innehålla pris och fastighetsbeteckning.
4. Det ska innehålla en överlåtelseförklaring, som tydligt förklarar att fastigheten överlåts till köparen när köpeskillingen är betald och kontraktet är undertecknat av båda parter.

Om någon av dessa punkter saknas är inte kontraktet giltigt. Då återgår köpet om någon av parterna kräver det.

Andra viktiga delar

Köpekontraktet bör också innehålla datum för tillträde, köparens och säljarens personuppgifter samt beskriva hur köpeskillingen ska betalas. Vanligt är att köparen betalar tio procent av det totala priset som handpenning när kontraktet upprättas och resten på tillträdesdagen.

Särskilda villkor

Det händer att säljaren eller köparen vill ha med särskilda villkor (så kallade svävarvillkor) i köpeavtalet, som ger rätt att ångra köpet även efter påskrift. Ett exempel är att köpet går tillbaka om köparen inte beviljas lånelöfte. Svävarvillkor är endast giltiga om de skrivs in i köpekontraktet.

Lagstadgade villkor

Ibland styrs köpet av villkor i lagen. Till exempel krävs att köparen får förvärvstillstånd vid köp av fastigheter i glesbygdsområden. Förvärvstillstånd måste sökas inom tre månader från att köpekontraktet skrivits på. Ett annat exempel är att köparen måste ansöka till Lantmäteriet om fastigheten ska säljas till grannen genom fastighetsreglering eller om den ska styckas och säljas i vissa delar. Fastighetsreglering ska sökas inom sex månader efter kontraktsdatum. Vid för sen eller avslagen ansökan blir köpet ogiltigt.

Var överens om villkoren

Det är viktigt att både säljare och köpare är överens om villkoren innan kontraktet undertecknas. Ta därför gärna hjälp av er mäklare för att klargöra allting innan ni skriver på.

Ytterligare innehåll i kontraktet

Köpekontraktet innehåller också ofta information om vilka inteckningar och nyttjanderätter som finns samt hur försäkringar, avkastning och eventuella avverkningar ska hanteras tiden fram till tillträdet.

Köpebrev

Ibland utfärdas ett köpebrev på tillträdesdagen i samband med att köpeskillingen betalas. Det fungerar som ett kvitto på att betalningen är gjord och används även när köparen söker lagfart. 

Friskrivning

I kontraktet finns nästan alltid en punkt där säljaren friskriver sig från de uppgifter som finns om virkesförråd och liknande, eftersom de ofta bygger på subjektiva bedömningar. Är du som köpare osäker på om skogsbruksplanens uppgifter stämmer kan du göra en egen kontrollmätning före köpet.

”Fel” kan häva köpet

Köparen kan kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om möjligheterna att nyttja fastigheten begränsas på grund av ett beslut från en offentlig myndighet. Det kan till exempel handla om att Länsstyrelsen utsett hela eller delar av fastigheten till ett naturvårdsområde eller naturreservat.

Detta gäller även om ett stort fel konstaterats i fastigheten eller om säljaren sagt att den har en viss egenskap som den i verkligheten saknar. Köparen kan också ha rätt till skadestånd i dessa fall om inte säljaren har lagt in en friskrivning i köpekontraktet.