Priser på skogsfastigheter
Ränteläget har fortsatt påverkat priserna på skogsmark negativt under första halvåret 2024. Statistik från Ludvig & Co visar en kraftig nedgång i hela Sverige med drygt 11 procent. Den huvudsakliga anledningen anses vara ränteläget.
I maj 2022 påbörjade Riksbanken en snabb och kraftig uppgångsfas av reporäntan med sista raka höjningen i slutet av september 2023. Detta gjorde att priserna på skogsmark, trots höga priser på skogsråvara började gå ner under hösten 2022, Prissänkningen har sedan fortsatt under 2023 och första kvartalet 2024.
I norra Sverige där priset på skogsmark stått emot längst när räntehöjningarna påbörjades, har priset under första halvåret 2024 gått ner hela 20,3 procent. Lägst sänkning syns i mellersta Sverige (ca 5 procent). Detta anser Ludvig & Co beror på att marknaden i detta område reagerade snabbare än i norr när prisbilden sjönk, vilket innebär att en större statistisk prisnedgång redan skett tidigare.
Statistiken visar också att priset på skogsmark var lägst under första kvartalet och sedan dess börjat stiga igen.
Priser i skogskubikmeter
Priserna på skogsmark brukar anges i kronor per skogskubikmeter (m³sk). En mark med mycket ungskog och kalmark ger ju på kort sikt mindre utdelning för ägaren än en mark med mycket avverkningsmogen skog.
Skogspriser i kr / m3sk
| 2022 | 2023 | 2024 (första halvåret) |
% mot förra året | % på fem år | % på tio år | |
| Norra | 385 | 371 | 296 | -20,3 | +8 | +19 |
| Mellersta | 559 | 535 | 508 | -5,0 | +13 | +34 |
| Södra | 913 | 850 | 760 | -10,6 | +9 | +41 |
| Hela Sverige | 587 | 557 | 495 | -11,1 | +10 | +33 |
Norra = Norrbotten, Västerbotten, Jämtland och Västernorrland
Mellersta = Dalarna, Gävleborg, Värmland, n.v. delen av Västra Götaland, Uppsala, Västmanland, Örebro, Stockholm och Södermanland
Södra = Större delen av Västra Götaland, Östergötland, Jönköping, Kalmar, Kronoberg, Blekinge, Halland och Skåne
Källa: Ludvig & Co, Skogsmarkspriser halvår 2024
Skogspriser och prisernas utveckling uppdelat i mindre områden
| Område |
2021 |
2022 |
2023 |
1 år |
5 år % |
10 år % |
|
 |
10 | 265 | 281 | 270 | -4,3 | +32 | +36 |
| 9 | 347 | 392 | 355 | -8,7 | +20 | +28 | |
| 8 | 363 | 440 | 439 | -1,8 | +50 | +71 | |
| 7 | 459 | 470 | 478 | +4,1 | +21 | +55 | |
| 6 | 563 | 524 | 526 | -0,1 | +20 | +28 | |
| 5 | 532 | 586 | 585 | -0,3 | +22 | +30 | |
| 4 | 807 | 918 | 667 | -27,3 | +6 | +35 | |
| 3 | 787 | 911 | 844 | -7,6 | +28 | +63 | |
| 2 | 754 | 817 | 785 | -3,8 | +24 | +53 | |
| 1 | 980 | 1114 | 996 | -10,6 | +50 | +79 | |
| Totalt Sverige | 534 | 587 | 557 | -5,1 | +28 | +51 |
Källa: Ludvig & Co, Skogsmarkspriser helår 2023
Marknadspriset är mer än bara virket
Priset avspeglar inte bara värdet på den växande skogen. Läge i landet, om det finns bostad på fastigheten, möjligheter till jakt och fiske och mycket annat gör att skogsmarkspriserna ofta överstiger värdet av virkesproduktionen (avkastningsvärdet).
Ett sätt att spegla skillnader mellan marknadspris och avkastningsvärde är det skogsindex som Skogssällskapet sammanställer. Skogsindex bygger på aktuell prisrapportering från hela landet. Genom att dividera marknadspris för en skogsfastighet med avkastningsvärdet för virket får man en kvot som kan användas i jämförelse med andra fastigheter. Låg kvot innebär att du får mycket skog för pengarna, hög kvot betyder att du betalar för annat än virke (närhet till storstad, bra jakt, exploateringsmöjligheter etc).
Inrapporterade marknadspriser, avkastningsvärden och skogsindex för hösten 2023 (från Skogssällskapet, Skogsindex) Kronor per hektar.
| Marknadspris | Avkastningsvärde | Skogsindex | |
| Norrbotten | 36 000 | 33 410 | 1,08 |
| Mellannorrland | 61 600 | 61 885 | 1,00 |
| Uppland | 120 240 | 87 425 | 1,38 |
| Västra Sverige | 137 600 | 135 770 | 1,08 |
| Södra Sverige | 157 170 | 135 770 | 1,16 |
Fördjupande rapporter
Här är några rapporter som belyser betydelsen av både "hårda" och "mjuka" värden på skogsfastighetspriserna:
- Paulsson, J. 2002. Den icke-monetära nyttans betydelse för prisbildningen på skogsfastigheter - en intervjuundersökning. (pdf)
- Sandström, E. & Wagerland, M. 2003. Marknadsstudie över prisbildningen av skogsfastigheter i Värmlands län och Gävleborgs län. (pdf)
- Nicou, A. & Sand, T. 2006. Privata skogsägares värdering av monetära och icke-monetära värden i Mälardalen och Norrbotten. (pdf)
- Brämsgården, M. 2018. Vilka skogliga variabler på fastighetsnivå har störst samband med virkesavkastningsvärdet på skogsfastigheter i norra Sverige? SLU, Examensarbete. (pdf)
Fastighetsvärdering vid överlåtelser och intrång
Fastighetsvärdet har stor betydelse vid överlåtelse av mark, till exempel vid en försäljning eller ett generationsskifte, och dessutom vid inlösen eller intrång vid reservatsbildning eller om mark ska bebyggas.
Vid värdering av överlåtelser av hela skogsfastigheter eller bestånd används ofta Lantmäteriets Beståndsmetoden (BM-Win). Vid intrång används ortsprismetoder, som visar vad fastighetsmarknaden normalt betalar, eller marknadsanpassade avkastningsmetoder, som tar hänsyn till fastighetens framtida nettoavkastning.
Värdera själv
Mäklarföretaget Areal och Ludvig & Co har publika räknesnurror som ger indikationer på prisnivåer och hur olika faktorer slår på priset (se länkarna). Man måste dock komma ihåg att priserna kan skilja sig enormt mycket från de beräknade nyckeltalen.
Priset per hektar
Ludvig & Co. (tidigare LRF Konsult) redovisar prisstatistik både per skogskubikmeter och per hektar. Så här såg priserna per hektar ut 2023 och året innan.
| Landsdel | 2022 | 2023 |
| Norra | 41 000 | 41 000 |
| Mellersta | 85 000 | 82 000 |
| Södra | 145 000 | 127 000 |
| Hela Sverige | 84 000 | 78 000 |
Källa: Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), Skogsmarkspriser 2023 helår